Consejos para el mantenimiento del garaje en las Comunidades de propietarios

¿Cuál es la primera impresión que tienen los inquilinos de su edificio? ¿Es el impresionante vestíbulo, con sus pisos de mármol, mostradores de granito y oficiales de seguridad visibles? ¿Son las puertas de entrada de vidrio siempre limpias con moquetas con el logo del edificio en relieve?

En muchos casos, es el aparcamiento el que brinda las primeras impresiones a los inquilinos e invitados de su edificio.

Como propietario o administrador de un edificio, su atención se centra en las relaciones con los inquilinos y el espacio ocupado por ellos. Es fácil pasar por alto las estructuras de parking y concentrarse solo en que haya uno disponible. En muchos casos, para la limpieza y el mantenimiento de garajes en las comunidades, se subcontrata una empresa para estas tareas.

Servicio de conserjería para Comunidades de Vecinos

Es muy importante que el administrador del aparcamiento recorra diariamente las instalaciones, para asegurarse de que las primeras impresiones de sus inquilinos sobre su edificio sean positivas y asegurarse de que el aparcamiento esté recibiendo un mantenimiento básico.

La inspección y el mantenimiento

Todos los edificios requieren un mantenimiento periódico, pero los aparcamientos  necesitan una atención regular porque están sujetos a condiciones más duras que muchas de las otras estructuras. Los parkings están expuestos al tráfico vehicular, así como a la humedad y los cambios de temperatura provocados por el clima, a menos que estén cerrados.

Problemas comunes

Gran parte del deterioro estructural que enfrenta un aparcamiento típico se debe a la corrosión de ciertos metales incrustados. Esta corrosión es el resultado de la exposición prolongada del concreto a la humedad y los cloruros de las sales de deshielo o el rocío de sal en el aire. Cuando el agua y los cloruros penetran en el hormigón en concentraciones suficientes, el acero incrustado u otro metal comienzan a corroerse.

Dado que los subproductos de la corrosión son mucho más grandes que el volumen original del acero, causan fuerzas expansivas, que pueden resultar en el agrietamiento interno del concreto, una condición que se asocia con la delaminación o el aflojamiento de la superficie debajo del concreto. Con el tiempo, si no se realiza un correcto mantenimiento de los garajes en las comunidades, el hormigón puede aflojarse hasta el punto en que la superficie se cae o crea un bache.

Otro problema importante con el suelo del aparcamiento es el agrietamiento del hormigón. En algunos casos, las grietas están relacionadas con las cargas aplicadas, pero la restricción del movimiento estructural es probablemente la principal causa de grietas en el suelo del parking.

Un efecto secundario del agrietamiento es que puede permitir un camino directo para que la humedad y los cloruros ingresen a las losas del piso de concreto, lo que da como resultado el inicio prematuro de la corrosión del refuerzo incrustado.

Mantenimiento de rutina

Las tareas de mantenimiento de los garajes en las comunidades típicas implican prestar especial atención a la estructura y el suelo.

El mantenimiento incluye tareas que afectan directamente la estructura del lugar. Esta categoría incluye reparar y parchear áreas de concreto deslaminado o desconchado en pisos y techos, sellar juntas y grietas en pisos y aplicar y mantener una capa protectora en pisos.

La determinación del mantenimiento estructural que necesita un aparcamiento a menudo requiere una inspección por parte de un ingeniero calificado. Las tareas de mantenimiento estructural cubren estas áreas:

• Reparaciones del hormigón

Estas reparaciones son necesarias cuando el concreto de la superficie comienza a deslaminarse del de abajo, lo que resulta en concreto de superficie suelto o astillado. La reparación del hormigón deslaminado y astillado comienza identificando la ubicación. Por lo general, las ubicaciones de reparación deben extenderse al menos 3 pulgadas más allá del área de concreto delaminado y deben astillarse al menos 3/4 de pulgada por debajo de cualquier refuerzo expuesto.
Los bordes del parche deben cortarse con sierra sin dañar las barras de refuerzo incrustadas. Las superficies de concreto y acero expuestas en las aberturas de reparación deben limpiarse con chorro de arena y las barras de refuerzo expuestas deben pintarse con una capa protectora. Una vez que el revestimiento se haya curado, la abertura de reparación se puede volver a moldear con concreto nuevo o un material de parche apropiado.

• Sellado de grietas y juntas

Si no se sellan, las grietas y juntas se convierten en un camino fácil para que la humedad y los cloruros penetren y atraviesen las losas del piso del aparcamiento y las juntas de expansión. Por lo tanto, es importante sellar estas aberturas y mantener los sellos efectivos durante la vida útil de la estructura. Los inspectores deben revisar las grietas y juntas selladas al menos una vez al año para confirmar que el sellador o las juntas siguen siendo efectivos.

• Capa protectora.

Una vez que se realizan las reparaciones, es importante proteger el suelo para minimizar el deterioro futuro. Incluso los garajes en buen estado pueden beneficiarse de la instalación de un sistema de impermeabilización, que puede limitar la cantidad de humedad y cloruros que ingresan al concreto. Los encargados del mantenimiento de garajes en comunidades más informados, a menudo aplican un sistema de impermeabilización de protección mucho antes de que comience el deterioro del concreto, lo que prolonga en gran medida el tiempo hasta que se requieren reparaciones.

Contar con un conserje que vigile los espacios comunes de la comunidad, incluídos los garajes, realice las tareas preventivas de mantenimiento y supervise las reparaciones complejas evita dolores de cabeza y problemas mayores a la comunidad.

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