Gastos comunes en la comunidad de propietarios

Los gastos comunes representan la obligación financiera que se comparte entre todos los propietarios y, por lo tanto, son cruciales para garantizar la operación y el mantenimiento efectivos de una comunidad de propietarios. Las tarifas de gastos se utilizan para mantener los elementos comunes del edificio, como el estacionamiento, el vestíbulo, los ascensores, los pasillos y los terrenos exteriores, así como para servicios importantes como la empresa de limpieza, la seguridad, el mantenimiento de la propiedad y servicios de administración. En estos tiempos difíciles, las comunidades de propietarios reconocen que algunos vecinos pueden enfrentar desafíos para pagar sus costes de gastos comunes. Al mismo tiempo, la junta tiene la obligación de garantizar que la comunidad de propietarios, tenga fondos suficientes para operar y mantener la propiedad. Cuando se toman en conjunto, la administración debe equilibrar los intereses de la comunidad de propietarios como un todo y la propiedad general, teniendo en cuenta también la situación financiera del propietario específico.

¿Cómo distribuir los gastos en una comunidad de propietarios en España?

Las comunidades de propietarios en España le otorgan derechos y obligaciones. Siendo propietario, podrás hacer modificaciones y obras en tu propiedad, si estas no interfieren con la seguridad ni perjudican al resto de la comunidad. Pero también estás obligado a pagar la cuota de gastos comunes, para mantener el edificio.

¿Cuánto debe abonar cada propietario en concepto de gastos del edificio?

No todos los propietarios deben pagar lo mismo. Para calcular la cuota que cada uno debe aportar para cubrir los gastos comunes de la comunidad de propietarios, podemos considerar, como punto de partida, lo que dice el CAFMadrid (Colegio de Administradores de Fincas de Madrid): Tomar como base la superficie útil en relación con el tamaño total del edificio, su ubicación y el uso presumible de los elementos comunes.

Sin embargo, en los estatutos de los edificios se suele indicar cuál será la cuota de cada piso o unidad, y estos pueden tener un criterio diferente al momento de calcular el coeficiente de participación. Podrían ser cuotas que consideren pagar los gastos en partes iguales, o excluir a determinados propietarios de acuerdo a su ubicación, el acceso a la entrada principal, etc.

Además, si existen gastos individuales, el estatuto podría incluir excepciones en el cobro de las cuotas y la repartición de dichos gastos. Cuando se trata la instalación de sistemas que permitan contabilizar el consumo individual de la calefacción, por ejemplo, permitiendo que esto sea un gasto individual.

¿Es posible modificar la distribución de los gastos?

En algunas comunidades de propietarios, la cuota por gastos comunes es la misma para todos los pisos, sin tener en cuenta sus metros cuadrados. Para poder realizar cambios en el sistema de distribución de gastos, generalmente es necesario llegar a un arreglo de forma unánime, a menos que en el estatuto del edificio establezca algo distinto.

Además, existen algunas discusiones sobre determinadas comodidades que no todos los propietarios utilizan, como por ejemplo el ascensor, teniendo en cuenta los pisos o locales de la planta baja. Este caso, resulta igual que el anterior, a menos que en el estatuto constitutivo de la propiedad exista una cláusula al respecto o que se llegue a un consenso por unanimidad, todos los propietarios deben abonar los gastos de mantenimiento, aun cuando se trate de servicios o espacios comunes del edificio que no utilicen.

¿Qué sucede con quienes no abonan los gastos comunes en la comunidad de propietarios?

En el caso de que un propietario no cumpla con su obligación, se puede recurrir a acciones y sanciones por parte de la comunidad, ante el incumplimiento del pago. De esta forma, se aplica un interés por parte de la administración de la comunidad para los propietarios morosos. Estos intereses no deberían exceder el interés legal. En ese sentido, la CAFMadrid considera que existen muchas discrepancias al momento de imponer el monto a los morosos, generando un enriquecimiento que resulta injusto para la comunidad.

Para evitar esto, en caso de que en el estatuto del edificio no exista una especificación, lo mejor es llegar a un acuerdo entre la comunidad de propietarios y aplicar los montos a partir de su aprobación por mayoría.